Municipalidad de San José autorizó mayor altura de la permitida para edificios de su plan de repoblamiento

La Comisión de Repoblamiento de la Municipalidad de San José autorizó la construcción de edificios más altos de lo que permite la normativa en al menos siete proyectos verticales que eran parte del Plan de Renovación y Repoblamiento de ese cantón.

El Plan de Renovación y Repoblamiento fue impulsado por el exalcalde josefino Johnny Araya Monge, desde el 2004, para atraer a más personas a vivir a la capital. Dentro del programa se crearon incentivos fiscales y otros beneficios para empresas desarrolladoras, como la amplitud del área en suelo para construir.

Sin embargo, la comisión también se permitió otorgar, entre el 2016 y el 2023, un beneficio extra de altura que no estaba contemplado en la normativa para las zonas en que estaban los edificios, según encontró una investigación de Interferencia.

El Reglamento de Desarrollo Urbano (RDU) del 2014, vigente en ese momento, sí autorizaba a la comisión a otorgar: trámites expeditos, reducción del impuesto de construcción a un 0.01% del valor de la obra, que el municipio priorizara la zona donde se ubica el proyecto, y variar los valores de Coeficiente del Aprovechamiento del Suelo (CAS) hasta en un 30% de lo establecido.

El CAS es un valor distinto al Coeficiente de Altura (CA). El primero, como su nombre lo indica, se refiere al área en suelo, mientras que el CA a qué tan alto puede ser el edificio. El CA regula las zonas residenciales y mixtas (residenciales-comerciales); el CAS para zonas comerciales y mixtas (comercial-industrial).

El Coeficiente de Altura está definido precisamente en el Reglamento de Desarrollo Urbano, el cual establece cuál es su valor para cada zona. Ese número se emplea en una fórmula para obtener una altura límite, pero no se puede variar más allá de lo que define esa reglamentación.

A pesar de ello, la Comisión avaló ampliar hasta 30% el valor del CA y, con ello, torres de apartamentos mucho más altas de lo permitido en al menos siete proyectos.

Los proyectos beneficiados fueron: Tri-o, Silentia, Ser Escalante, Alter Ego Nunciatura, Sky Garden Sabana, Proyecto CHJ (Scape Sabana) y Vertical Aranjuez 23. Según información municipal, todos esos desarrollos se encuentran en zona residencial o mixta (residencial-comercial), regidos por el Coeficiente de Altura (CA).

Interferencia consultó al municipio por qué se permitió este cambio. La Gerencia de Gestión Municipal y Desarrollo Urbano de San José, que inició en la nueva administración de la entidad, indicó: “Entre los documentos que han podido ser recabados relacionados con la Comisión de Repoblamiento no se han ubicado criterios o análisis técnicos (internos o de la Comisión de Repoblamiento) que recomienden los incentivos consultados. Hasta este momento, se desconoce la base técnica o legal con la que se otorgó ese incentivo”.

De hecho, las nuevas autoridades de la Municipalidad de San José, que ingresaron en mayo del año pasado, han abogado por cambios en la forma en que se gestiona el Plan de Repoblamiento.

Por su parte, el exalcalde Araya —quien además era parte de la comisión— argumentó que el Reglamento de Desarrollo Urbano permite aumentar el CAS “hasta por un 30%”. Araya omitió que ese criterio es distinto al CA, que se emplea para zonas residenciales y que no tiene ese beneficio extra.

Al hacerle notar esa diferencia, el exalcalde respondió que “ese coeficiente (CA) puede variar de acuerdo al derecho de vía e incluso a la voluntad que se tenga de ampliar el retiro”.

No obstante, la Gerencia de Gestión Municipal confirmó que el CA “es una constante”, pues es un valor definido en el RDU, según la zona; es decir, un número fijo que no se puede variar, como alegó Araya.

El exalcalde además defendió que los anteproyectos, para ser incorporados al Banco de Proyectos de Renovación (BPR), cumplieron los criterios técnicos y que, tras otorgar los incentivos, se realiza una fiscalización para corroborar cumplimiento de requisitos y parámetros de diseño autorizados.

Sin justificación

El Coeficiente de Altura (CA) es una variable que pertenece a una fórmula que determina la Altura del Edificio en Metros (AEm) y que, junto a otros criterios como derecho de vía y retiros, proporciona la altura máxima de las edificaciones en las zonas residenciales y zonas mixtas (residenciales-comerciales).

En las actas de las sesiones en que se dieron estas autorizaciones, no consta ninguna justificación para aprobar esos aumentos de alturas.

Una se dio, por ejemplo, en la sesión del 13 de julio del 2016, cuando se otorgó una “ampliación de altura en 10%” al proyecto Tri-o, sin que se haya documentado la razón.

Seis años después, en la sesión del 19 de octubre del 2022, la Comisión de Repoblamiento de San José autorizó el incremento del CA a Ser Escalante (20%) y Silentia (20%).

En la sesión del 24 de mayo del 2023, esa comisión permitió el incremento del Coeficiente de Altura a los siguientes proyectos: AlterEgo Nunciatura (15%), Sky Garden Sabana (30%), CHJ-Scape Sabana (30%) y Vertical Aranjuez 23 (30%).

Para todos los casos, la actual administración de la Municipalidad dice desconocer las razones técnicas y legales para que la Comisión de Repoblamiento otorgara esos beneficios para otorgar esos beneficios.

Este medio intentó contactar a representantes de cinco empresas desarrolladoras de los siete proyectos.

Citezen Inmobiliaria (responsable de Sky Garden) solicitó las preguntas por escrito, pero al cierre de la edición, no las habían contestado.

En el caso de Saxum (Scape Sabana y Vertical Aranjuez 23), la directora Comercial, Ivannia Jaikel, respondió que no tiene “conocimiento de los aspectos técnicos” consultados, a pesar de que anteriormente la empresa indicó que se le enviaran las preguntas a ella.

Kirebe, sociedad que forma parte del grupo ROCCA, señaló que el proyecto Tri-o no fue desarrollado y que en su lugar se construirá otro complejo. Además, aseguraron que optaron “por los incentivos permitidos para ese momento, procediendo con el cumplimiento de los requisitos y presentación del proyecto ante la Comisión de Regeneración y Repoblamiento de San José”, según informó Diana Ramírez, jefa de Mercadeo.

En cuanto a Argo Estrategia (AlterEgo), su gerente de Ventas, Bayron Vargas, afirmó que una empresa los «ayudó» con el proceso, aunque dijo desconocer los detalles. A pesar de que ofreció poner en contacto a este medio con dicha empresa, finalmente no lo hizo.

En el caso de Marlo Trejos Arquitectos (responsable de Silentia y Ser Escalante) no respondieron ni las llamadas ni el correo.

Preocupación vecinal 

En marzo de 2024, vecinos de Barrio Escalante ya expresaban su preocupación por la altura de nuevos proyectos, señalando que superaban lo permitido por la normativa. De hecho, así lo hicieron ver en un correo electrónico dirigido a las autoridades municipales.

En respuesta, el jefe de la Sección de Permisos de Construcción, Royeé Álvarez Cartín, indicó que la única restricción de altura en San José aplicaba a zonas cercanas al cono de aproximación de aeropuertos.

Sin embargo, tras consultas realizadas por Interferencia, el municipio aclaró que sí existe un límite de altura en zonas residenciales y mixtas. La existencia de esta restricción fue confirmada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) mediante el criterio técnico DUV-016-02-2025, dirigido a la gerenta de Gestión Municipal de San José, Jessica Martínez.

El Programa de Repoblamiento josefino ha recibido diversas críticas, tanto por el impacto de los altos edificios en zonas residenciales, como por propiciar alquileres temporales y otorgar incentivos fiscales para opciones de vivienda que finalmente son accesibles solo a clases medias y altas.

El regidor del Frente Amplio en el Concejo Municipal de San José, Brandon Guadamuz, propuso en enero pasado una reforma al Reglamento de Desarrollo Urbano de San José para evitar que proyectos dedicados a alojamientos temporales que se ofrecen en plataformas como Airbnb obtengan los beneficios fiscales de reducción en el impuesto de la construcción.

La propuesta de Guadamuz es: “Los proyectos de vivienda y vivienda mixta con comercio deberán asegurar en sus escrituras constitutivas y en sus reglamentos que, por el plazo mínimo de diez (10) años contados desde el final de su construcción, el destino general y particular de los edificios, condominios, filiales y unidades habitacionales no admitirá alquileres de vivienda de corta estancia: entendidos como aquellos iguales o inferiores a seis meses”.

En caso de incumplimiento, los desarrolladores deberán reintegrar a la Municipalidad todos los incentivos recibidos y serán descalificados del Banco de Proyectos de Renovación.

Además, la reforma busca restablecer el enfoque original del plan de repoblamiento que era concentrarse en los cuatro distritos centrales de San José: Carmen, Merced, Catedral y Hospital. En 2019, el programa se amplió a todos los distritos josefinos.

También propuso introducir un criterio técnico para la inclusión en el Banco de Proyectos de Renovación, que consiste en un dictamen de la Gerencia de Gestión Municipal y Desarrollo Urbano. Esto restablecería un requisito similar al del Reglamento de Desarrollo Urbano de 2014, que exigía un informe de la Unidad Ejecutora del Plan de Regeneración y Repoblamiento (UE). Sin embargo, esta disposición fue eliminada en 2023.